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启动资金1万5 怎么在2个月时间拿房20套
  • 作者:大耳朵
  • 来源:互联网
  • 2023-12-02

  身处三四线,如何拥有一份睡后收入?

  生财圈友@金珠 在镇上做起了二房东,虽然自己没有房子,但拿别人的房子出租,也能有一笔不错的被动收入。

  她发现当地包吃住的电子厂,其实有很大的租房需求,最终顺利花1.5w拿下了第一套房,2个月后迅速拿下20套房子。

  二房东未必是适合所有人的好项目,但怎么顺着主业挖出自己的副业,怎么在看似没需求的地方找到需求,却是可以迁移的底层能力。相信@金珠 的这篇分享,能给你带来一些启发。

  另外,12月6日20:00将有一场直播对谈,感兴趣的话,可以点击下方卡片预约~

  大家好,我是金珠,一个在浙江嘉兴嘉善小镇的做二房东的女生。

QQ截图20231202221717.png

  二房东是我的副业,我的主业是中介。

  副业是主业延伸的项目,很多人不知道副业从哪里入手,可以看下我的思路:

  我把客户带到二房东的房子进行成交,就可以拿到中介费(我的主业),我做二房东,无非把客户带到自己拿的房子进行成交,拿中介费+租金(主业+副业=双倍收入)。

  在文章开始之前,我想再强调一下,主业是你的基本盘,副业只是锦上添花,不能因为寻找副业而把主业丢失,得不偿失!

  Part 1

  什么人适合做二房东?

  很多人会问,我适不适合做二房东?

  如果你本身是装修师傅、中介、物业,或者身边有做二房东的朋友,那么可以直接入局。

  01

  这些人适合做二房东

  装修师傅: 之前给二房东装修过房子,知道房子怎么改造利润大,知道房子怎么装修客户喜欢,知道拿房什么价格划算,怎么经营房子稳定。

  后期房子内部维修,也会剩下一笔费用。

  中介: 中介对二房东的流程可谓了如指掌,知道拿房什么价格最划算,怎么装修,怎么出租等。

  因为拿房价格都是中介帮二房东谈的,肯定知道什么价格最划算,后期自己拿房肯定价格≤二房东价格。

  物业: 物业是小区的管家,整个小区房子什么进度,业主什么想法(房子的出租/出售/毛坯/精装)都会和物业讲。

  他们有一手资料信息,二房东拿房必会和物业打交道,后期二房东装修房子也要去物业审核,如果物业不批准,那不能动工。

  物业有大把的小区房源资源,二房东又要拍物业马屁,物业是不是占尽了天时地利人和(拿房过程中啥不会,直接问二房东就行)

  周边有做二房东的人: 拿房基本流程是一样的,有很多二房东都是家族企业,或者是一个村里都是做这个的。

  找个已经走过的人带路,增加自己成功的概率。

  这些职业都可以直接接触到二房东这个行业,学习起来很方便,整个流程都了解到位,自己上手成功率肯定比纯小白高的很多。

  这其中有两个关键点:

  最主要有机会能触到二房东这个行业的,去了解赛道的流程,能降低你后期风险。(了解越多,对安全可控性越强)

  其次在探寻这个项目在你们当地是否可行,才可以判断你所在的市场适不适合拿房。

  如果可以,那你就拿房摇身一变包租婆。当你知道条件都符合了你还不拿,说明这钱和你无缘了。

  02

  纯新手入场建议

  如果你是刚起步的小白,那么我建议你:

  ❖

  每天花时间去找中介看房子(了解行情)

  ❖

  每天和3个中介聊天

  ❖

  关注你所住的小区周边公告栏上的租房信息情况

  ❖

  去小区物业聊天(接触一线情况)

  ❖

  有空多逛工地(装修的房子去看看,链接装修师傅,看装修风格)

  ❖

  和小区门口保安大叔(小区进出人这么多,他们知道住小区的是租客多还是业主多)

  ❖

  逛逛你所在地区是否符合拿房要求(这个很重要,如果不符合,以上6条就没必要做)

  Part 2

  从0-1的拿房过程

  做中介期间,发现二房东天天来我们公司吹牛,当然也是让我们帮他出租房子,说明二房东时间很闲,但都是稳定收入,而且完全是睡后收入,借别人的房子赚钱,可以搞。

  虽然我是中介,对了解市场透彻,但作为新人做二房东,还是有很多疑问。

  我们这个二三线小镇,客源怎么来?怎么拿房?拿什么样的房子?我应该投诉多少钱?投资回报率咋样?风险高不高?做单间还是做两室一厅?

  带着以上问题,我特地去淘宝买了二房东书籍,发现这类书少的可怜,一周全部看完。

  根据书中理论,在结合当地情况,我顺利拿到了房子。

  以下是我认为非常实用的理论。

  01

  在自己住的方圆3-5公里内找房

  在实际过程中,我经常碰到有可爱的租客大半夜回家钥匙搞丢了,让我送把过去;还有夏天房子跳闸问题还是蛮多的,我就开着毛驴15分钟就到了。

  总结: 距离近,好打理房子。

  02

  利润:单间>套房

  1.同个房子,投入成本一样,但以单间和套房出租,产出结果不一样。

  举个例子,一套120平方的房子,3房2卫,装修费用4万,租金1600元,水电租客自己交。

  ❖

  6年的租金收入: 1600×12/月×6年=115200-40000=75200

  ❖

  6年水电费收入: 租客自己交水电,房东无法赚差价

  ❖

  套房共计 75000/套/6年

  同样是一套120的平方房子,做成5个单间,平均租金800元/月,装修费5万。电费1元/度,水费20元/人。

  ❖

  6年的租金收入: 5×800元×12/月×6年=288000-50000=238000

  ❖

  6年水电费收入: 75度/电×1元/度5×12/月×6年=27000

  ❖

  单间共计: 265000/套/6年

  2.房子空置期怎么办?

  首先,作为二房东,从大房东那里要1年,至少是1个月的免租期,需要再签合同就谈好。

  其次,跟租客签合同避开1月、2月,也就是过年时间。

  比如,租客1月1号签的合同,合同1年,二房东/中介会说:过年找房不容易,你到3月份退租吧,找房子不容易。租客不会在意1-2个月租期的。

  最后,如果是期间租客违约导致的房子空置,就请租客赔偿违约金,金额数量相当于租金数量。

  举个例子,小李找我签了一套800元/月租金的房子,期限1年,期间他违约,我就把押金吃掉,押一/押二的钱吃掉,因为他违约了。(800/1600被我吃掉了)

  3.押金被吃,租客会采什么取措施?

  ❖

  合同办事: 不高兴,报警,也无济于事,合同在手,他理亏

  ❖

  恶意破坏别人东西: 损坏东西泄愤,我会报警让他赔偿,案件成立

  ❖

  私闯民宅: 押金被吃,他不交租的情况,继续赖在房子不走,我也会报警,案件成立

  以上我都遇到过,都是租客理亏。

  03

  单间配置要齐全,独立洗衣机

  因为很多客户可能刚开始看到房子大件物品都有,比如床、衣柜、桌子、热水器都在,直接就定了。但入住过程中发现和别人公用洗衣机很不卫生,比如有人把鞋子丢进洗衣机,所以要求房东多配洗衣机。

  但如果前期装修没预留管道,那就无法安装洗衣机,租客就会要求换房子。

  总结:多为租客考虑,才能长期稳定收租。

  

  04

  房子装修一定要温馨

  我刚开始做中介的时候,刚开始市面上单间不是很多的时候,装修差的,因为没有其他房子,没得选。租客只能租这种房子。

  后期越来越多二房东加入进来,开始卷装修了,市面上大量新装修又温馨的房子出来,同等价位,租客肯定选择后者。

  现在就是装修差的房子都租不掉了,温馨的房子都是满房的。

  于是乎,装修差的二房东为了生存必须翻新,但成本就高了,因为同一套房子投入装修2次的费用。

  总结:房子前期装修就要温馨,既可以留住老租客,又能吸引新租客。

  

  05

  一定要和中介打好关系

  中介算是二房东财神爷了,要想拿房少不了中介。我的第一套房,就是靠中介拿下的。

  所以给中介费一定爽快,给你介绍好房源成交时候,额外再给小红包,这样他们有好房子也愿意第一时间来找你。

  Part 3

  拿房要花多少钱?

  二房东这个项目能做的很大,生财的云飞大哥拿了1800套的房子,每年2000多万,这个就是大资金盘、行业大咖。

  但我今天分享的是,二线小镇如何入局做二房东,不一定非要北上广才能拿房的案例。

  

  01

  我的第一套房

  我的第一套房子,是同行中介发现的。

  这个中介是老中介了,我们这些年轻人其实更加应该和同行老前辈打招呼。

  和老中介说有便宜的房子,记得告诉我,红包中介费一定不会少。

  没想到有房子,他就真的第一个就想到我。当时别人拿房价格是520元/间,而我这套房子450元/间,房东基本全配(就差洗衣机/冰箱),6个月免租期,我相当于白嫖。

  最终谈下来,押一付三,450×8间×4个月=14400。

  而我当时手上只有1.5w ,还剩600元,但我要配洗衣机和冰箱。

  于是拿了这个房子我马上出租,为了更快变现,给租客的签约条件:别人押一付三,我押一付一即可。边拿租金的路上,边陆续配洗衣机和冰箱。

  同时我跟客户说洗衣机在路上,需要等一下,那个客户最急先给他安排洗衣机。新的洗衣机600元/个,而我的洗衣机则是在二手群里淘的,200元/个,质量都不错,后陆陆续续也把冰箱补齐了。

  不建议买新的洗衣机/冰箱 ,这个坑我踩过真不划算,投资成本高,租客也不会爱惜你的东西的。

  02

  经验复盘

  自己作为中介都要去拜访同行,因为同行是最好的老师,资源肯定也有你无法涉及的领域。 如果你不是中介行业,那你入局二房东,也一定要和中介打交道。

  你把中介这边拿稳了,他会帮谈的,6个月免租期 ,真的很香。

  很多二房东拿房条件都没我这个好,价格没有我这么低,而且我还有免租期。

  最后中介拿钱开心,我更开心哈哈哈!

  我们这个小镇的边上有很大开发区,一片的电子厂,里面有个大佬就是-立讯精密电子厂,有几万的人口流动!

  可能有人会问,电子厂不是包吃住,谁会出来租房?

  首先电子厂宿舍都是8人间,没有夫妻房。宿舍再好8人间,肯定有很多人不习惯,有对象更不习惯,而且厂外宿有补贴。

  普通员工 300/人,小领导500/人;普通员工两个人600,领导两个人1000。

  自己贴200可以出来住房了,还自由,还有对象,所以出来租房的人并不少。

  厂区里镇上也就3.5公里距离,出来租房子,必须选这个小镇,其他没住宅区了。

  总的来说,二房东的收入的稳定性很高,如果想一夜暴富,这个不适合。这个行业是细水长流的,赚的多就多拿房子了 ,有个大哥50多套,一年180w肯定有,但人家投入的也多的。

  刚开始入局不需要那么高目标。 我最开始给自己定目标2间,最后没想到拿了20间,这个裂变很快的,有好房源就拿。


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