身处三四线，如何拥有一份睡后收入?
生财圈友@金珠 在镇上做起了二房东，虽然自己没有房子，但拿别人的房子出租，也能有一笔不错的被动收入。
她发现当地包吃住的电子厂，其实有很大的租房需求，最终顺利花1.5w拿下了第一套房，2个月后迅速拿下20套房子。
二房东未必是适合所有人的好项目，但怎么顺着主业挖出自己的副业，怎么在看似没需求的地方找到需求，却是可以迁移的底层能力。相信@金珠 的这篇分享，能给你带来一些启发。
本文有删减，关于拿什么样的房子、怎么找客源、怎么维修房子、怎么签租房合同等更具体的实操细节，感兴趣的圈友可在文末点击「阅读原文」，非圈友可在文末扫码领取原文。
另外，12月6日20:00将有一场直播对谈，感兴趣的话，可以点击下方卡片预约~
大家好，我是金珠，一个在浙江嘉兴嘉善小镇的做二房东的女生。
二房东是我的副业，我的主业是中介。
副业是主业延伸的项目，很多人不知道副业从哪里入手，可以看下我的思路：
我把客户带到二房东的房子进行成交，就可以拿到中介费(我的主业)，我做二房东，无非把客户带到自己拿的房子进行成交，拿中介费+租金(主业+副业=双倍收入)。
在文章开始之前，我想再强调一下，主业是你的基本盘，副业只是锦上添花，不能因为寻找副业而把主业丢失，得不偿失!
Part 1
什么人适合做二房东？
很多人会问，我适不适合做二房东?
如果你本身是装修师傅、中介、物业，或者身边有做二房东的朋友，那么可以直接入局。
01
这些人适合做二房东
装修师傅： 之前给二房东装修过房子，知道房子怎么改造利润大，知道房子怎么装修客户喜欢，知道拿房什么价格划算，怎么经营房子稳定。
后期房子内部维修，也会剩下一笔费用。
中介： 中介对二房东的流程可谓了如指掌，知道拿房什么价格最划算，怎么装修，怎么出租等。
因为拿房价格都是中介帮二房东谈的，肯定知道什么价格最划算，后期自己拿房肯定价格≤二房东价格。
物业： 物业是小区的管家，整个小区房子什么进度，业主什么想法(房子的出租/出售/毛坯/精装)都会和物业讲。
他们有一手资料信息，二房东拿房必会和物业打交道，后期二房东装修房子也要去物业审核，如果物业不批准，那不能动工。
物业有大把的小区房源资源，二房东又要拍物业马屁，物业是不是占尽了天时地利人和(拿房过程中啥不会，直接问二房东就行)
周边有做二房东的人： 拿房基本流程是一样的，有很多二房东都是家族企业，或者是一个村里都是做这个的。
找个已经走过的人带路，增加自己成功的概率。
这些职业都可以直接接触到二房东这个行业，学习起来很方便，整个流程都了解到位，自己上手成功率肯定比纯小白高的很多。
这其中有两个关键点：
最主要有机会能触到二房东这个行业的，去了解赛道的流程，能降低你后期风险。(了解越多，对安全可控性越强)
其次在探寻这个项目在你们当地是否可行，才可以判断你所在的市场适不适合拿房。
如果可以，那你就拿房摇身一变包租婆。当你知道条件都符合了你还不拿，说明这钱和你无缘了。
02
纯新手入场建议
如果你是刚起步的小白，那么我建议你：
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每天花时间去找中介看房子(了解行情)
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每天和3个中介聊天
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关注你所住的小区周边公告栏上的租房信息情况
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去小区物业聊天(接触一线情况)
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有空多逛工地(装修的房子去看看，链接装修师傅，看装修风格)
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和小区门口保安大叔(小区进出人这么多，他们知道住小区的是租客多还是业主多)
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逛逛你所在地区是否符合拿房要求(这个很重要，如果不符合，以上6条就没必要做)
Part 2
从0-1的拿房过程
做中介期间，发现二房东天天来我们公司吹牛，当然也是让我们帮他出租房子，说明二房东时间很闲，但都是稳定收入，而且完全是睡后收入，借别人的房子赚钱，可以搞。
虽然我是中介，对了解市场透彻，但作为新人做二房东，还是有很多疑问。
我们这个二三线小镇，客源怎么来?怎么拿房?拿什么样的房子?我应该投诉多少钱?投资回报率咋样?风险高不高?做单间还是做两室一厅?
带着以上问题，我特地去淘宝买了二房东书籍，发现这类书少的可怜，一周全部看完。
根据书中理论，在结合当地情况，我顺利拿到了房子。
以下是我认为非常实用的理论。
01
在自己住的方圆3-5公里内找房
在实际过程中，我经常碰到有可爱的租客大半夜回家钥匙搞丢了，让我送把过去;还有夏天房子跳闸问题还是蛮多的，我就开着毛驴15分钟就到了。
总结： 距离近，好打理房子。
02
利润：单间＞套房
1.同个房子，投入成本一样，但以单间和套房出租，产出结果不一样。
举个例子，一套120平方的房子，3房2卫，装修费用4万，租金1600元，水电租客自己交。
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6年的租金收入： 1600×12/月×6年=115200-40000=75200
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6年水电费收入： 租客自己交水电，房东无法赚差价
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套房共计 ： 75000/套/6年
同样是一套120的平方房子，做成5个单间，平均租金800元/月，装修费5万。电费1元/度，水费20元/人。
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6年的租金收入： 5×800元×12/月×6年=288000-50000=238000
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6年水电费收入： 75度/电×1元/度5×12/月×6年=27000
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单间共计： 265000/套/6年
2.房子空置期怎么办？
首先，作为二房东，从大房东那里要1年，至少是1个月的免租期，需要再签合同就谈好。
其次，跟租客签合同避开1月、2月，也就是过年时间。
比如，租客1月1号签的合同，合同1年，二房东/中介会说：过年找房不容易，你到3月份退租吧，找房子不容易。租客不会在意1-2个月租期的。
最后，如果是期间租客违约导致的房子空置，就请租客赔偿违约金，金额数量相当于租金数量。
举个例子，小李找我签了一套800元/月租金的房子，期限1年，期间他违约，我就把押金吃掉，押一/押二的钱吃掉，因为他违约了。(800/1600被我吃掉了)
3.押金被吃，租客会采什么取措施？
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合同办事： 不高兴，报警，也无济于事，合同在手，他理亏
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恶意破坏别人东西： 损坏东西泄愤，我会报警让他赔偿，案件成立
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私闯民宅： 押金被吃，他不交租的情况，继续赖在房子不走，我也会报警，案件成立
以上我都遇到过，都是租客理亏。
03
单间配置要齐全，独立洗衣机
因为很多客户可能刚开始看到房子大件物品都有，比如床、衣柜、桌子、热水器都在，直接就定了。但入住过程中发现和别人公用洗衣机很不卫生，比如有人把鞋子丢进洗衣机，所以要求房东多配洗衣机。
但如果前期装修没预留管道，那就无法安装洗衣机，租客就会要求换房子。
总结：多为租客考虑，才能长期稳定收租。
04
房子装修一定要温馨
我刚开始做中介的时候，刚开始市面上单间不是很多的时候，装修差的，因为没有其他房子，没得选。租客只能租这种房子。
后期越来越多二房东加入进来，开始卷装修了，市面上大量新装修又温馨的房子出来，同等价位，租客肯定选择后者。
现在就是装修差的房子都租不掉了，温馨的房子都是满房的。
于是乎，装修差的二房东为了生存必须翻新，但成本就高了，因为同一套房子投入装修2次的费用。
总结：房子前期装修就要温馨，既可以留住老租客，又能吸引新租客。
05
一定要和中介打好关系
中介算是二房东财神爷了，要想拿房少不了中介。我的第一套房，就是靠中介拿下的。
所以给中介费一定爽快，给你介绍好房源成交时候，额外再给小红包，这样他们有好房子也愿意第一时间来找你。
Part 3
拿房要花多少钱？
二房东这个项目能做的很大，生财的云飞大哥拿了1800套的房子，每年2000多万，这个就是大资金盘、行业大咖。
但我今天分享的是，二线小镇如何入局做二房东，不一定非要北上广才能拿房的案例。
01
我的第一套房
我的第一套房子，是同行中介发现的。
这个中介是老中介了，我们这些年轻人其实更加应该和同行老前辈打招呼。
和老中介说有便宜的房子，记得告诉我，红包中介费一定不会少。
没想到有房子，他就真的第一个就想到我。当时别人拿房价格是520元/间，而我这套房子450元/间，房东基本全配(就差洗衣机/冰箱)，6个月免租期，我相当于白嫖。
最终谈下来，押一付三，450×8间×4个月=14400。
而我当时手上只有1.5w ，还剩600元，但我要配洗衣机和冰箱。
于是拿了这个房子我马上出租，为了更快变现，给租客的签约条件：别人押一付三，我押一付一即可。边拿租金的路上，边陆续配洗衣机和冰箱。
同时我跟客户说洗衣机在路上，需要等一下，那个客户最急先给他安排洗衣机。新的洗衣机600元/个，而我的洗衣机则是在二手群里淘的，200元/个，质量都不错，后陆陆续续也把冰箱补齐了。
不建议买新的洗衣机/冰箱 ，这个坑我踩过真不划算，投资成本高，租客也不会爱惜你的东西的。
02
经验复盘
自己作为中介都要去拜访同行，因为同行是最好的老师，资源肯定也有你无法涉及的领域。 如果你不是中介行业，那你入局二房东，也一定要和中介打交道。
你把中介这边拿稳了，他会帮谈的，6个月免租期 ，真的很香。
很多二房东拿房条件都没我这个好，价格没有我这么低，而且我还有免租期。
下面看我怎么和中介对话的~
最后中介拿钱开心，我更开心哈哈哈!
我们这个小镇的边上有很大开发区，一片的电子厂，里面有个大佬就是-立讯精密电子厂，有几万的人口流动!
可能有人会问，电子厂不是包吃住，谁会出来租房?
首先电子厂宿舍都是8人间，没有夫妻房。宿舍再好8人间，肯定有很多人不习惯，有对象更不习惯，而且厂外宿有补贴。
普通员工 300/人，小领导500/人;普通员工两个人600，领导两个人1000。
自己贴200可以出来住房了，还自由，还有对象，所以出来租房的人并不少。
厂区里镇上也就3.5公里距离，出来租房子，必须选这个小镇，其他没住宅区了。
总的来说，二房东的收入的稳定性很高，如果想一夜暴富，这个不适合。这个行业是细水长流的，赚的多就多拿房子了 ，有个大哥50多套，一年180w肯定有，但人家投入的也多的。
刚开始入局不需要那么高目标。 我最开始给自己定目标2间，最后没想到拿了20间，这个裂变很快的，有好房源就拿。
希望以上内容能给想入局二房东市场的朋友一点方向。
